鲁南快报编前语：经济下行压力持续加大，中国房地产市场接下来将如何发展再次被热议。《普信·财经下午茶》特别推出了“不动产专题”，为广大投资者从宏观到微观、从过去到未来，详细剖析中国房地产市场，带您读懂中国房地产行业蕴藏的投资机遇。“不动产专题”《普信财经下午茶-不动产专题》第三期邀请到征和鼎新副总经理郑丽丽女士，为您详细分析房地产企业的盈利模式，结合当前经济发展形势，明晰房地产行业的发展趋势。
郑丽丽 征和鼎新副总经理
房地产企业盈利关键因素
影响房企利润的重要变量是土地成本，土地财政的存在使得土地供给难以有效放大，而聚焦核心城市及都市圈。投资已成为当前房企一致预期，土地获取竞争激烈，商业模式有效突破，土地储备瓶颈成为房企中长期脱颖而出的关键。目前，房地产的盈利模式大体可以分为高周转、高利润两种模式。
高周转盈利模式解析
模式特点：产业勾地，一二级联动获取低价土地；规划方案调整，增加项目指标，提高货值；项目开发周期较长，以时间换空间，博取土地及房价的升值空间；
利润水平：单体项目净利润率较高。
房地产高周转模式是3-6-9模型，即房地产公司从拿地伊始，3个月开工、6个月开盘、9个月现金流归正。
高周转模式的核心就是现金流管理，通过快速贡献现金流，增加项目再投资，扩大规模，增加利润；开工、开盘时间越短，现金流回正时间越快，周转速度也就越高。
高周转房地产企业，主要要满足两个重要条件：一是持续获取地块的能力，保证规模适中，价格相对合理，以保障其规模扩张速度。二是拿地、设计、施工、销售、资金周转等方面均需做到足够优秀，在项目毛利率相对合理的情况下，通过快速周转以扩大规模并获取更多利润。
高利润盈利模式解析
模式特点：产品以快销类住宅为主；开发周期短，以空间换取时间；执行行业标准369模型；
利润水平：单体项目利润较低，但通过快速周转，自有资金IRR（内部收益率）较高。
高利润模式的经营逻辑——提升收入，减少支出，从而提升利润。
我们之前讲到高周转模式是3-6-9的模型，而目前房企的高利润模式的模型主要是6-12-18，顾名思义就是6个月实现开工，12个月开盘，18个月达到现金流归正。
谈到高利润模式，不得不提中海。中海在业内一直被誉为“利润之王”，在中海战略中，最强调的就是盈利能力。中海是一家很有历史底蕴的公司，最早为香港建设而成立，行业起点早，企业起点高，连续10年利润率行业第一。
中海近似严苛的开发成本控制制度，是其核心竞争力：控制土地成本：旧改、重组、收并购、公开市场等多元拿地；土地成本一般占项目总成本的30-35%左右。控制工程成本：以工科优势，严密的成本管控体系，项目单方成本控制3000-4000元/㎡左右，品质远高于其他房企。控制费用：大型央企优势，极低的运营费用；营销费用仅为1.3%，为同规模企业的五分之一。控资金成本：资金成本远低于基准利率仅为4.27，约为恒大的二分之一。
中海模式的第二个关键点为高溢价：低买高卖，不追求高周转，凭借资金优势拉长开发周期，利用极低拿地成本，高质量产品、服务，跨周期销售，获取较高的溢价。
总结来讲，中海是一家强稳健、高信用，具有央企背景的地产集团，通过降低费用、增加溢价，从而提高利润。成本低于同行业5%，收入高于同行业10%，2019年的净利润达到26%。
房地产企业未来盈利模式
就房地产公司而言，商业模式本身并无高低之分，房企根据自身理念，选择适合的模式是脱颖而出的关键。长期来看，单独房地产开发业务的市场空间恐难支撑多家超大型房企持续增长，从美国及香港经验来看，“开发+持有+资产管理”模式或是超大型房企转型的方向之一。