鲁南快报编前语：经济下行压力持续加大，中国房地产市场接下来将如何发展再次成为当前热议领域。《普信·财经下午茶》特别推出了“不动产专题”，为广大投资者从宏观到微观、从过去到未来，详细剖析中国房地产市场的发展机遇，带您读懂中国房地产行业以及其蕴藏的投资机遇。“不动产”系列专题第一期，普信资产邀请到经济学博士、征和鼎新金融研究院院长尼楚君，为我们带来房地产市场投资机会的分析和展望。
尼楚君
征和鼎新金融研究院院长，经济学博士
“房住不炒”是当前房地产政策总基调
当前房地产政策总基调是 “坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。“房住不炒”是中央领导小组于2016年底在中央经济工作会议上首次提出，之后几年一直保持该基调不变，尤其2019年，从两会到年底中央经济工作会议的历次会议中，多次重申此基调。
“房住不炒”提出背景主要有两方面的考虑：一方面从对实体经济的影响考虑，房地产过热，市场预期房价永远是涨的，资金过多流入房地产，各行各业都跨入房地产领域，第二产业中各省工业数据占比不超过20%，经济结构畸形发展，对实体经济造成了较大冲击；另一方面从系统性金融风险考虑，房地产过热引发系统性金融风险快、直接且深远，这缘于房地产产业链与金融相互依存度较高。
房地产发展的七个阶段
对房地产政策调控一直是作为调控经济发展的工具，所以我们可以直观看到房地产政策调控与经济发展变化有直接关系，即经济过热，采取紧缩政策；经济衰退，采取宽松政策。国家主要通过利率政策、信贷政策、限购政策、限售政策、限价政策、税收政策、房企融资政策、土地政策、住房保障政策等九大类政策多种政策工具来进行房地产调控，且细化政策工具及组合越来越多。
第一阶段，从1980年到1998年，房地产市场发展萌芽期，房地产政策也处于摸索阶段，对经济拉动作用不明显，但土地法、房企、交易所的出现为之后发展奠定基础。
第二阶段，从1998年到2003年，房地产政策采取宽松政策，为应对亚洲金融危机，促进经济增长。调控效果，房地产销售面积和销售额年复合增长率分别为23.11%和29.10%。
第三阶段，从2003年到2008年，房地产政策采取趋紧政策，为防止中国加入世贸组织后经济过热。调控手段较为柔和，房价持续上升。此阶段，2005年新旧“国八条”的提出，此后，又推出“国六条”、“国四条”，但调控效果不显著。
第四阶段，从2008年9月到2009年12月，房地产政策宽松，为应对全球金融危机；调控效果显著，房价在6个月内累计上升17.5%。
第五阶段，从2009年12月到2014年3月，房地产政策从紧，主基调是“遏制房价快速上涨”，以解决因房地产过热严重影响到民生发展问题；但中间为应对中国经济增速破8的局势，房地产政策略松，房价累计上涨百分之十以上。
第六阶段，从2014年4月到2016年12月，房地产政策全面宽松，以应对经济增长跌破7的下行压力；调控效果，房价累计上涨36.9%，但政策滞后性较明显。
第七阶段，从2016年12月底至今，房地产政策调控力度越来越紧，主基调房住不炒、因城施策，防止系统性风险、去杠杆，保证经济发展质量，保障房地产市场健康发展。
房地产政策走向分析与判断
疫情出现后到全球疫情大流行，原油暴跌，美股多次熔断，全球大部分国家资本市场都出现问题，各国不断推出甚至有些国家无底线推出财政政策、货币政策各种手段救市，让整个资本市场陷入深度恐慌和迷茫，这时我们对房地产市场担心分为两极：一极是宽松政策是否会带来房地产价格非理性上涨；另一极是全球资本市场波动会不会引发中国房地产泡沫的破灭，像08年全球金融危机导火索两美的破灭，像日本房地产泡沫破灭。那么，疫情后房地产未来在哪里？房地产政策会不会发展转变？
到目前为止，我们没有看到房地产政策总基调发生调整，但这不代表政策会限制房地产发展，为什么这么看？我们首先要厘清房地产发展多重矛盾均衡问题：
一是促增长与防范系统性风险之间矛盾均衡。中国经济要增长且要高质量增长，但不能引发系统性风险。房地产作为经济发展支柱地位没有变，但不能对于风险较大的，信用薄弱环节给予政策支持。
二是土地财政与地方政府债务之间矛盾均衡。当前土地财政仍是各地方财政收入主要来源，但由其引发的地方政府债务风险也是当前防范的首要任务。如何做到两者之间发展平衡，这决定了房地产需要健康运行。
三是房地产业与经济结构调整之间矛盾均衡。房地产业是经济发展重要组成部分，但单一经济结构会带来经济发展脆弱性。如何调整这两者之间发展平衡，这同样要求保证地产回归理性，推动助力其他工业产业发展，保证总基调不变。
在厘清当前主要矛盾，我们就对国家总基调理解更为深刻，那么政策是否会限制房地产发展？地产投资到底还有没有未来？对于这些问题我们从几个方面把握，并以此判断疫情后房产政策怎么走。
第一，房地产支柱地位短期不会被其他产业替代。这主要是因为房地产是城市群发展和城镇化推进有力支撑。房地产的支柱作用还会至少有15年到20年，表现出非常有力的支撑，这个有力的支撑是伴随着中国城镇化高速发展阶段特征的。到了真实的城镇化水平达70%左右，支撑力是要下降的，这是其他发达经济体都经历的过程，中国这一阶段还远远没有走完，所以对这段也要特别珍惜。要让房地产这个概念之下作为国民经济支柱作用的业界潜力，合乎逻辑地释放出来。
第二，房地产回归理性发展，投机机会丧失但投资机会仍在。紧的政策是挤泡沫的过程，疫情发生再一次挤压了投机性行为，但优质的投资仍在，房地产市场供给面需求面仍存在，这个产业仍然需要发展，只是更加理性。在这一过程中，没有专业能力、金融风险高的、流动性风险高的企业都将会被市场淘汰，但有发展潜力的企业仍然会支撑房地产健康运行，行业集中度将进一步提升。
第三，经济下行尤其是全球疫情下的市场恐慌，资产往往会出现低估，这为投资带来一定的机会。经济下行，恐慌情绪急增，避险成为当下选择。这时市场会出现资产被低估，或者优质资产及企业缺乏运行资金，都会成为新的投资机会。
第四，消费升级会对房地产产生新的需求。房地产市场目前进入了政策和房价双稳的周期，总体上告别了住房的严重短缺时代，但人们随着物质生活水平提升，对住房美好生活的需求也在升级，新的住房需求升级将会成为下一阶段房地产新市场。
第五，新基建及智慧城市从供给侧赋能房地产。中国进行数字经济发展时代，城市及基础设施建设都将在高新技术支撑下进行转型升级，尤其是新基建和智慧城市的发展，都将从供给侧赋能房地产业，推动其转型升级，高质量发展，以满足消费升级所需。
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